Quando um edifício completa cinco anos, é comum ouvir que “acabou a garantia da construtora”. A afirmação pode ser verdadeira para determinados itens, mas não encerra automaticamente toda responsabilidade pela edificação.

Um prédio é formado por diferentes sistemas: estrutura, impermeabilização, fachadas, esquadrias, instalações elétricas e hidráulicas, revestimentos, elevadores, bombas e equipamentos. Cada um possui prazo de garantia, vida útil e necessidade de manutenção próprios. Portanto, não existe uma única data em que todas as garantias terminam.

O prazo de cinco anos previsto no Código Civil está relacionado especialmente à solidez e à segurança das construções. Isso não significa que todos os defeitos estejam cobertos exatamente por cinco anos nem que, depois desse período, qualquer problema passe a ser responsabilidade do proprietário ou do condomínio.

Também é necessário diferenciar garantia de vida útil. A garantia representa um período de responsabilidade legal ou contratual. A vida útil é o tempo durante o qual o sistema deve funcionar adequadamente, desde que tenha sido bem projetado, executado, utilizado e mantido. Um sistema pode apresentar defeito oculto depois do fim da garantia contratual e ainda assim existir responsabilidade da construtora.

Vício oculto é aquele que não poderia ser identificado na entrega e só aparece posteriormente. Uma impermeabilização mal executada, uma tubulação embutida ou uma fixação deficiente de fachada podem levar anos para apresentar sinais. Nesses casos, o Código de Defesa do Consumidor estabelece que o prazo para reclamar começa quando o problema se torna evidente.

A manutenção preventiva também precisa ser considerada. Fachadas, juntas, selantes, esquadrias, coberturas, calhas, impermeabilizações, bombas, instalações elétricas e sistemas de incêndio devem ser inspecionados conforme o manual da edificação e a ABNT NBR 5674.

A ausência de manutenção, porém, não elimina todas as garantias. A construtora deve demonstrar a relação entre a manutenção não realizada e o problema reclamado. A falta de limpeza de uma calha pode explicar uma infiltração, mas não justifica uma deficiência estrutural sem relação com essa omissão.

A garantia pode realmente ter terminado quando o problema decorre de desgaste natural, uso inadequado, reforma posterior, intervenção de terceiros ou falta de manutenção diretamente ligada ao dano. Por outro lado, a frase “acabou a garantia” não é suficiente diante de indícios de erro de projeto, falha de execução, material inadequado ou vício oculto.

Por isso, o condomínio deve manter manuais, projetos, notas fiscais, relatórios, fotografias e registros das manutenções. Também é recomendável realizar inspeções antes do encerramento das principais garantias e comunicar formalmente qualquer problema à construtora.

A pergunta correta não é apenas se a garantia acabou, mas qual sistema falhou, qual prazo se aplica, quais manutenções foram realizadas e qual é a origem técnica do problema. Sem essa análise, a alegação de fim da garantia pode ser apenas uma tentativa de transferir responsabilidade.