Por que Vitória tem o metro quadrado mais caro do Brasil?

Vitória vem aparecendo com frequência em rankings nacionais e manchetes sobre mercado imobiliário, qualidade de vida e segurança pública. No último ano, a cidade figurou entre as capitais brasileiras com maior redução de homicídios, recebeu prêmios em governança, transparência fiscal e digitalização de serviços, e ficou entre as primeiras posições em IDH e competitividade urbana.

Entretanto, entre todas as manchetes sobre Vitória, nenhuma viralizou tanto quanto a que afirma que a capital capixaba possui o metro quadrado mais caro do Brasil. O título chama atenção, gera orgulho em alguns, desconforto em outros e uma avalanche de postagens nas redes sociais. Mas a pergunta central é outra: por que o metro quadrado em Vitória está tão caro?

E será que o ranking reflete a realidade?

O que o ranking do metro quadrado em Vitória não mostra

Como profissional do mercado imobiliário de Vitória desde 2008 e produtor de conteúdo no projeto Vai Faltar Imóvel, demorei para me posicionar, mas acredito que vale avançar em dois pontos que raramente aparecem no debate: a falácia estatística e a restrição de oferta.

Para começar, é importante entender como são construídos esses rankings de “metro quadrado mais caro do país”. Em geral, eles utilizam dados de anúncios (oferta), e não dados de transações imobiliárias efetivamente fechadas. Isso significa que o índice não diferencia:

• bairro (Praia do Canto x Centro x São Pedro)
• estado do imóvel (novo, reformado, original)
• tipologia (casa, cobertura, apartamento padrão)
• metragem (compacto x amplo)
• padrão construtivo (alto padrão x econômico)
• posição (vista, vaga, andar, insolação)

A consequência é uma média estatística sem contexto que mistura:

• unidades novas no Praia do Canto, que chegam a R$ 30 a 35 mil/m², com
• imóveis antigos no Centro, anunciados entre R$ 3 a 4 mil/m².

Além disso, regiões de mercado imobiliário informal — como São Pedro, Maruípe e Bairro de Fátima — não entram no cálculo, porque a maior parte das ofertas não está em portais, não tem escritura, não recolhe ITBI e, por isso, não aparece no índice.

Outro fator ignorado: anúncio não é venda. No dia a dia, o preço pedido costuma sofrer entre 3% e 12% de desconto no fechamento, dependendo das condições de pagamento.

Portanto, quando alguém pergunta “por que o metro quadrado de Vitória é o mais caro do Brasil?”, parte da resposta é: porque a metodologia mede oferta anunciada, não preço transacionado e sem segmentação.

Esse é um exemplo típico daquilo que o economista americano Thomas Sowell chama, em seu livro “Fatos e Falácias da Economia”, de falácia dos números: quando dados brutos são apresentados sem variáveis essenciais, produzindo conclusões estatisticamente verdadeiras, porém economicamente enganosas.

O outro lado da história: a oferta é proibida

Mesmo expondo o problema metodológico, ainda assim resta um fato relevante: os imóveis em Vitória realmente estão mais caros, e isso não tem relação direta com praia, beleza, clima ou qualidade de vida, como frequentemente se argumenta.

A explicação central é urbana e econômica: Vitória não permite produzir unidades na escala necessária.
Conversando com incorporadores, construtores, arquitetos e investidores que atuam no mercado imobiliário de Vitória, o diagnóstico é claro:

os preços sobem porque a oferta é artificialmente restrita pelas regras de uso e ocupação do solo.

Os principais entraves citados são:

• coeficiente de aproveitamento baixo
• limite de altura das edificações
• afastamentos laterais obrigatórios
• restrições ambientais e geográficas

Na prática, a legislação urbanística impede que terrenos tenham o melhor aproveitamento. Com menos unidades por empreendimento, o custo de construção por unidade sobe, e o preço final acompanha.

Se a cidade não permite adensar, o mercado não consegue produzir, e os preços sobem — não porque Vitória virou Monaco, mas porque a aritmética urbana é implacável:

pouca oferta + demanda constante = preço alto.

Geografia importa – e muito

Há outro componente importante: Vitória é uma ilha com território limitado.

Aproximadamente:

25% a 30% é área do aeroporto,
25% a 30% é maciço rochoso e preservação,
o restante é disputado entre moradia, comércio, indústria, vias e equipamentos públicos.

Quando somamos escassez física + restrição legal, entendemos por que o metro quadrado em Vitória sobe.

Cidades que resolveram o problema olharam para a densidade

Ao contrário do que se pensa, densidade bem planejada melhora a cidade, e não o oposto. Cidades como São Paulo, Nova Iorque e Tóquio vêm adotando:

• unidades compactas,
• uso misto (comércio + moradia),
• flexibilização de vagas,
• modelagem computacional,
• preservação inteligente,
• urbanismo orientado ao pedestre,
• redução de vazios urbanos.

Quando cidades ocupam seus espaços, surgem:

• menos dependência do carro,
• mais vitalidade urbana,
• mais segurança natural,
• valores imobiliários mais acessíveis.

Quando cidades proíbem a ocupação, surgem:

• preços proibitivos,
• trânsito elevado,
• deslocamentos longos,
• vida de bairro enfraquecida.

Conclusão: preço é sintoma, não causa

O debate sobre por que Vitória tem o metro quadrado mais caro do Brasil não pode se restringir ao ranking, à foto do portal ou ao post viral.

É um assunto de urbanismo, economia e política pública.

A cidade não é cara porque é perfeita — é cara porque não se pode construir com eficiência.

Se queremos discutir acessibilidade, habitação e qualidade urbana, precisamos parar de olhar apenas para o ranking e começar a olhar para o Plano Diretor, para o coeficiente de aproveitamento, para a densidade permitida e para o modelo de cidade que queremos construir.

O resto é falácia estatística.