Reforma tributária: como o imposto na compra e venda de imóvel pode afetar o seu bolso

A reforma tributária pode mudar a forma como é feita a cobrança de imposto na compra e venda de imóvel. Isso porque o segundo texto de regulamentação propôs mudanças na cobrança do Imposto sobre a Transmissão de Bens e Imóveis (ITBI) e é bom você saber o que está em discussão e o que isso significa para o seu bolso.

Atualmente, a incidência do ITBI ocorre somente depois que a transferência de titularidade do imóvel é formalizada. Ou seja, depois que a venda é concluída, é feito o registro no cartório com a alteração da matrícula e o tributo é pago pelo comprador. Mas, pelo segundo texto da reforma, a ideia é de que a cobrança possa ocorrer antes, no momento da formalização do contrato de compra e venda.

Atualmente, a incidência do ITBI ocorre somente depois que a transferência de titularidade do imóvel é formalizada. Ou seja, depois que a venda é concluída, é feito o registro no cartório com a alteração da matrícula e o tributo é pago pelo comprador. Mas, pelo segundo texto da reforma, a ideia é de que a cobrança possa ocorrer antes, no momento da formalização do contrato de compra e venda.

O que é o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI)?

O ITBI é um tributo municipal cobrado sempre que ocorre a transferência de titularidade de um imóvel, seja por meio da venda, doação, ou qualquer outro tipo de negociação que envolva a mudança de proprietário legal – mas não em casos de heranças e doações, já que nessas situações o tributo a ser pago é o Imposto sobre a Transmissão “Causa Mortis” e Doação (ITCMD). Como adiantamos acima, hoje a cobrança do ITBI ocorre quando a transferência é registrada no cartório de imóveis, formalizando o novo dono.

Vale ressaltar que esse tributo tem uma dupla função. A primeira é de caráter arrecadatório, já que ele é uma fonte de receita para os municípios. O segundo atributo é o de ser um mecanismo do planejamento urbano, visto que ele fornece dados sobre as transações realizadas e contribui para a atualização dos cadastros de imóveis.

Cada cidade cobra uma alíquota relativa ao imposto, que vale tanto para casas, apartamentos ou imóveis na planta. A taxa não pode ultrapassar 5%, de acordo com a Constituição Brasileira, e deve ser multiplicada pelo valor venal da propriedade. Em São Paulo (SP), por exemplo, a alíquota cobrada é de 3%. Então o comprador de um imóvel de R$ 500 mil, precisaria pagar R$ 15 mil de ITBI.

A possibilidade de parcelamento do valor depende da legislação de cada cidade. Em alguns lugares, a quantia pode ser dividida em até 12 vezes, como em Porto Alegre (RS). Já na capital paulista, o tributo deve ser pago à vista.

O que pode mudar no ITBI?

Embora a mudança no ITBI esteja prevista no segundo texto da Reforma Tributária, a possibilidade de antecipação da cobrança do imposto já é feita por alguns municípios.

“Vários municípios brasileiros já estão fazendo assim: alíquota menor na compra e venda, e alíquota maior no registro”, afirma o relator-geral do projeto, o deputado Mauro Benevides Filho (PDT-CE). Além disso, o parlamentar aponta que essa alteração no imposto na compra e venda de imóvel vai ajudar a coibir os chamados “contratos de gaveta”, documentos informais de transmissão sem registro no cartório.

Ainda assim, advogados ouvidos pelo Estadão ressaltaram que há um alto risco de judicialização nessa tentativa de antecipação de cobrança. Isso porque o Código Civil prevê que o fato gerador da cobrança do ITBI ocorre apenas a partir da transferência da propriedade imobiliária, efetivada mediante o registro em cartório.

Em 2021, o Supremo Tribunal Federal (STF) e o Superior Tribunal de Justiça (STJ) mantiveram essa jurisprudência ao julgar um recurso do Município de São Paulo contra decisão do Tribunal de Justiça estadual (TJ-SP), que havia considerado ilegal a cobrança do ITBI sem a ocorrência do registro no cartório.

Vale mencionar que a capital paulista está entre os municípios cuja legislação permite que o pagamento do imposto ocorra tanto no momento da escritura quanto na cessão dos direitos. A cidade de São Paulo recorreu da decisão do STF e a Corte vai reexaminar o tema.

Por que a Reforma Tributária discute o imposto na compra e venda de imóvel?

• O ITBI é um tributo municipal cobrado na transferência de titularidade de um imóvel cuja alíquota pode chegar a 5%;
• Hoje, quando a alteração de titularidade do imóvel é registrada no cartório há a incidência do tributo, que é pago pelo comprador;
• O segundo texto da Reforma Tributária incluiu a possibilidade de antecipação da cobrança do imposto no momento da formalização do contrato de compra e venda;
• Alguns municípios, como São Paulo, já permitem a antecipação da cobrança, com alíquotas menores no contrato de compra e venda, e alíquota maior no registro de transferência de titularidade;
• Advogados alertam para um alto risco de judicialização, pois o Código Civil prevê que o fato gerador da cobrança do ITBI ocorre apenas a partir da transferência da propriedade.