Como negociar reajuste no aluguel após a disparada do IGP-M, a maior desde 2002?

É praxe comercial que, ao assinar um Contrato de Locação, as partes definam o índice de reajuste que será aplicado a cada 12 meses para adequar o valor do aluguel aos preços de mercado.

Ocorre que o índice praticado na maioria dos contratos, o Índice Geral de Preços – Mercado da Fundação Getúlio Vargas – IGP-M/FGV, está altíssimo. 

A variação anual do IGP-M, que costumava ficar entre 3% e 9%, chegou a 25,71%, em janeiro, significando que os contratos assinados neste mês estão sendo reajustados na mesma proporção. Um aluguel residencial que era de R$ 3.000,00, por exemplo, passará para R$ 3.771,30, e uma locação comercial que era de R$ 30.000,00 irá para R$ 37.713,00.

Afinal, por que o índice está tão alto?

O IGP-M decorre da média de três outros índices e registra a variação de preços do mercado, englobando não só matérias-primas agrícolas e industriais, como também o preço de bens e serviços, considerando os mais variados itens, como vestuário, transporte e alimentação. Além disso, o IGP-M também considera a cotação do dólar, sendo esse um dos motivos para a alta.

Sou inquilino(a) e o aluguel ficou muito acima do valor de mercado. Sou obrigado(a) a pagar o valor reajustado?

Caso o valor do aluguel tenha ficado muito elevado, o primeiro passo é procurar o proprietário do imóvel ou a imobiliária e tentar um acordo, demonstrando que o reajuste pode inviabilizar a manutenção da locação.

Neste ponto, é importante agir de boa-fé e com bom senso, propondo um valor justo para o aluguel. Além disso, vale aproveitar o momento para definir um novo índice de reajuste.

Se houver acordo, basta indicar as novas condições em um aditivo e o problema está resolvido.

Porém, se o proprietário não concordar com a nova proposta, deve-se avaliar a possibilidade de iniciar uma ação judicial, para que um juiz defina, então, o valor do aluguel.

Embora a lei de locação exija que o contrato esteja em vigor há mais de três anos para que seja cabível a ação de revisão dos aluguéis, é possível utilizar outros argumentos para permitir a revisão em menor prazo, inclusive para evitar o enriquecimento sem causa do proprietário, que estaria recebendo um valor muito acima do preço de mercado.

Sou proprietário e o inquilino pediu para aplicar um reajuste menor. Sou obrigado a aceitar?

O proprietário não é obrigado a aceitar a aplicação de um reajuste menor do que o previsto em contrato.

Entretanto, é recomendável que haja de boa-fé e aceite a revisão caso o valor do aluguel tenha se tornado maior do que aquele cobrado em locações de imóveis semelhantes, evitando, assim, que a locação seja encerrada ou, ainda, que o inquilino venha a propor uma ação judicial.